农村房屋买卖合同的效力

农村房屋买卖也被称为小产权房的销售，但由于农村土地的特殊性，所以国家不允许非集体或城市居民购买农村房屋的成员。

如果出售标志之间的农村房屋的合同，它肯定是无效的。

如果双方的法律的前提下，在签订房屋买卖合同，买家和卖家也属于同一集体经济组织，这次签署的农村房屋买卖合同是有效的？在实践中对农村房屋出售合同的效力，有两种观点：一种观点认为，由于房屋是建立在土地，宅基地作为附件，是分不开的，而宅基地使用权是集体经济组织成员享有与使用特定的身份关系农村村民转让宅基地使用权相关的权利有一定限制。

农村住房在房地产的一个格式出售，房屋也受到惩罚的宅基地，这样的行为损害了集体经济组织的利益，是通过法律法规明确禁止。

年1999年5月6日发表的《国务院对土地投机，土地管理的通知加强转让办公厅是禁止的“第二段第二条规定：“农村的住宅不得出售给城市居民，也不得批准在农民集体土地用于住房的城市居民，相关的部分不得非法和住宅发放土地使用证和房产证”购买的建设；2004年12月24日，国务院《关于深化严格土地管理的决定》再次改革：“加强农村宅基地管理，禁止城镇居民在农村购置”。

因此，各国同意转让使用权的城市居民住房的集体经济组织，农村住房的城镇居民购买房屋买卖合同是无效的。

在农村集体经济组织的村民购买农村住房和住房土地出让合同，向本集体经济组织成员的权利属性，也应被视为无效。

另一种观点认为，宅基地使用权和房屋所有权是否登记的家庭和有效的房屋买卖合同的元素，不转让登记不影响买卖合同的效力。

只要买卖合同符合合同，该合同是有效的。

“合同法”第二段四分之四十合同生效的划分必须办理审批登记和房屋产权转移登记是两个不同性质的问题。

房屋转移登记行为是物权法，房屋销售合同，属于债权，***转移登记不是房屋合同的有效要件。

未办理过户登记，不履行房屋买卖合同，不影响合同的效力。

根据《最高人民法院关于中国人民共和国合同法的解释相结合的几个问题（一）”（法国- [ 1999 ] 19）第四条规定：“合同法实施后，人民法院确认合同无效的，全国人大及其常委会制定的法律和国务院制定的行政法规为依据。不到当地的法律，行政法规为依据。”1999和2004两个文件，国务院也不是行政法规，不能认定为无效合同的依据，因此农村宅基地房屋买卖合同无效的原因是不存在的。

总之，纠纷处理农村房屋买卖合同的效力是一个复杂的过程，实践证明，由具有一定的法律知识和经验的律师，不仅可以避免法律纠纷，也可以更好的解决法律纠纷，最大限度的避免或减少经济损失，有效地维护你的合法权益。

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